Юридические услуги

 Агентство недвижимости

 Другие услуги: -Суды и исковые заявления
                                                -Жилищные сертификаты

8(499) 755-83-68

8(925) 755-83-68

8(916) 788-76-87

Дистанционные услуги

Работа в центре

Авторизация

БЕСПЛАТНО все консультации по телефону!

«ПРАВОВОЙ ЦЕНТР»: Методические указания по государственной кадастровой оценке земель

Наши клиенты часто спрашивают нас, в каком порядке и по каким критериям осуществляется кадастровая оценка земли. К сожалению, мы не можем привести в качестве ответа простую математическую формулу или алгоритм действий, но для того, чтобы внести некоторую ясность в данном вопросе, обратимся к действующему российскому законодательству.


Для начала отметим, что Земельный кодекс Российской Федерации выделяет несколько категорий земель, в том числе земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов. К какой категории земель относится принадлежащий Вам земельный участок, Вы можете посмотреть в правоустанавливающих документах (Свидетельство о праве собственности на землю).


Чаще всего именно земли населенных пунктов являются предметом сделок. К ним относятся, прежде всего, земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, для размещения гаражей и автостоянок, для дачного строительства, садоводства и огородничества, и так далее.


Существуют Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года № 39 (с изменениями от 11 января 2011 года). Это довольно длинный документ, написанный сложным для понимания юридическим языком. Подчеркнём лишь основные моменты.


Кадастровая стоимость определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации. Для начала формируется Перечень таких земель, а затем осуществляется расчет кадастровой стоимости.


Перечень земель формируется уполномоченным органом исполнительной власти и содержит сведения обо всех земельных участках на данной территории. Расчет кадастровой стоимости осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

  • определение состава факторов стоимости земельных участков (то есть тех факторов, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков) на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта РФ;
  • сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков (осуществляется из различных источников, таких как государственный земельный кадастр, государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований);
  • группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов (производится на основании анализа информации о рынке земельных участков для каждого вида разрешенного использования земель);
  • сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости. К такой информации относятся цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека), цены спроса и цены предложения, стоимость, установленная в отчетах об оценке, коэффициенты, индексы и иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
    Эти сведения могут быть получены из официальных реестров, содержащих сведения о сделках с объектами недвижимости, средств массовой информации, в том числе официальных сайтов предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости, а также из отчетов об оценке рыночной стоимости.
    Информация должна быть достаточной (то есть на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости) и достоверной. Для определения достоверности собранной информации проводится ее статистический анализ, на основании которого устраняется информация об объектах-аналогах, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость информации, проверяется репрезентативность выборки.
  • построение статистической модели, по которой будет проводиться расчет кадастровой стоимости земельных участков (другими словами, функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости);
  • наконец, непосредственно сам расчет кадастровой стоимости, который осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в статистическую модель. Есть определённые нюансы при определении кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов.


Если земельный участок имеет более чем один вид разрешенного использования в составе жилой застройки, его кадастровая стоимость по результатам расчетов устанавливается равной кадастровой стоимости того вида разрешенного использования в составе жилой застройки, для которого указанное значение является наибольшим.


Таким образом, мы видим, что расчет кадастровой стоимости – это сложный процесс, включающий в себя аналитическую работу, изучение рынка недвижимости и иных факторов, который под силу только небольшому числу высококвалифицированных специалистов. Именно поэтому расчет кадастровой стоимости проводится строго определенными государственными учреждениями и организациями, а не потому, что это такая ничем не обоснованная прихоть и глупая фантазия местных чиновников.