Юридические услуги

 Агентство недвижимости

 Другие услуги: -Суды и исковые заявления
                                                -Жилищные сертификаты

8(499) 755-83-68

8(925) 755-83-68

8(916) 788-76-87

Дистанционные услуги

Работа в центре

Авторизация

БЕСПЛАТНО все консультации по телефону!

«ПРАВОВОЙ ЦЕНТР»: Отдельные особенности проведения кадастровой оценки по категоряим земель

Огромная территория России занята заводами и фабриками, поэтому многочисленные участки земли относятся к категории земель промышленного назначения или назначения, которое предполагает размещение промышленных объектов в будущем. Промышленные предприятия, владеющие активами в виде земли, на которой располагаются производственные объекты, имеют потребность в оценке земель промышленности. В целях защиты финансовых интересов промышленных компаний оценщики проводят независимую высокопрофессиональную оценку земель предприятий различных отраслей: промышленных, транспортных, энергетических, связи, радио- и телекоммуникационных, информатики, земель, космической отрасли, оборонных, безопасности и земель иного спецназначения.


Бескрайние просторы с преобладанием равнинной поверхности способствуют развитию сельскохозяйственных отраслей. В таких условиях активно развивается рынок сельскохозяйственных земель и растет число сделок по аренде земельных участков для ведения сельского хозяйства. Ни одна сделка с земельными участками, предназначенными для сельскохозяйственного производства, не может обойтись без точной оценки стоимости. Земельный Кодекс РФ (ст. 77 п. 1) определил понятие «земли сельскохозяйственного назначения», как земли, находящиеся вне границ населенного пункта и не только предоставленные для сельскохозяйственных нужд, но и предназначенные для этого. Как следует из Земельного Кодекса (ст. 77 п. 2), в составе земель сельхозназначения различаются сельскохозяйственные угодья, земли под внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями, водными объектами и защитными лесополосами, а, кроме того, под различными строениями, зданиями и сооружениями, которые используются в сельскохозяйственном производстве и первичной переработке сельхозпродукции.


Стоимость земли сельхозназначения зависит от множества факторов:

  • место расположения земельного участка;
  • площадь земельного участка;
  • геометрическая форма и ландшафт земельного участка;
  • тип почвы;
  • наличие или отсутствие на участке защитных лесополос, деревьев и кустарников;
  • наличие строений, внутрихозяйственных дорог и коммуникаций.


Прежде чем приступать к оценке городских земель, нужно определить категорию, к которой они относятся. Под термином «земли поселений» Земельный Кодекс Российской Федерации (ст. 83 п. 1) признает землями населенных пунктов те, которые предназначаются и используются под застройку и развитие. При оценке стоимости данной категории земель особое значение придается следующим факторам:

  • место расположения населенного пункта (близость к другим населенным пунктам, расположению в черте города, и др.);
  • наличие инженерных сетей на оцениваемом земельном участке;
  • развитость инфраструктуры;
  • целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование;
  • близость леса и наличие водоема;
  • доступность транспортного сообщения.


Методика государственной оценки земель особо охраняемых территорий и объектов разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. На 1 января 2004 г., по данным Роснедвижимости, было оценено 8 032,5 тыс. га земель особо охраняемых территорий и объектов из 34180,9 тыс. га, т.е. 23,5 %. Указанную методику применяют для определения кадастровой стоимости земельных участков следующих видов разрешенного использования:

  • земли рекреационного назначения;
  • земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
  • природоохранного назначения;
  • пригородных зеленых зон;
  • историко-культурного назначения;
  • земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы;
  • особо ценные земли.


В случаях определения рыночной стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности кадастровую стоимость указанных земельных участков устанавливают в процентах от их рыночной стоимости.


Земельный Кодекс РФ (ст. 101 п. 1) относит к категории земель лесного фонда земли, на которых произрастает лесная растительность или они предназначены для лесных посадок (вырубки, участки после лесных пожаров, прогалины, редины и т.д.) и отведенные под лесное хозяйство земли дорог, просек, болот и т. (то есть, нелесные земли). Стоимость земель лесного фонда зависит от множества факторов:

  • место расположение земельного участка;
  • площадь земельного участка;
  • геометрическая форма и ландшафт земельного участка;
  • тип почвы;
  • наличие строений,
  • тип лесных насаждений;
  • транспортная инфраструктура.


Все эти особенности принимаются во внимание нашими оценщиками и учитываются при расчете стоимости участка земель лесного фонда.


К землям запаса относятся земли, владение или пользование которыми прекращено и которые на момент их учета не подлежат налогообложению. К таким землям относятся как освоенные, так и непригодные к использованию и неосвоенные земельные участки. Кадастровая оценка земель запаса определяется путем умножения кадастровой стоимости земель по видам угодий, входящих в состав налогооблагаемых категорий, таких как земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, на понижающие коэффициенты, учитывающие затраты на вовлечение земель запаса в хозяйственный оборот. Кадастровая оценка земель запаса осуществляется в два этапа. На первом этапе определяется кадастровая стоимость 1 га земель запаса на уровне административного района. На втором этапе определяется кадастровая стоимость конкретного земельного участка, при этом учитывается временной интервал, в течение которого участок не вовлекался в хозяйственный оборот, а также инженерно-геологические условия для строительства на этом участке и местоположение земельного участка.


Сервитут является обременением участка земли, не лишающим прав собственности землевладельца, который по-прежнему может распоряжаться своим имуществом. Такое обременение может возникать:

  • когда есть необходимость в обеспечении прохода или проезда через соседский участок;
  • когда существует необходимость прокладки кабелей по участку соседа и обслуживания линий электропередач;
  • когда нужно провести другие коммуникации и разместить межевые, геодезические и дорожные знаки и в ряде других случаев.


Одним из нюансов обременения является то, что землевладелец использует свой участок с некоторым ущемлением его прав. И по причине этих неудобств землевладелец вправе требовать компенсации. В соответствии с Земельным Кодексом РФ обременение земельного участка сервитутом может быть установлено двумя способами:

  • по взаимному и добровольному соглашению землевладельцев;
  • по решению судебной инстанции либо согласно правовым нормам.


Сервитут на земельный участок (например, для инженерных сетей или других отношений), как и право собственности, подлежит государственной регистрации с выдачей официального документа. Способ произведения оценки достаточно трудоемкий и многообразный. При расчете стоимости обременения учитывается оценочная стоимость участка, принимая во внимание упущенную выгоду, которая возникает в связи с возникновением ограниченного права. При оценке также используются другие факторы, способные точно определить стоимость оплаты за пользование чужим участком. Так, оценивая соразмерную компенсацию за обременение, принимается во внимание вид сервитута:

  • Если обременение носит частный характер, то оценка осуществляется по соглашению сторон, либо в порядке судебного разбирательства.
  • При публичном сервитуте, ввиду целей его установления, обременение должны быть минимальными, не затрагивающими интересов землевладельца.


Существует классификация сервитутов на земельный участок в зависимости от срока действия:

  • Срочный – с установлением конкретного периода действия;
  • Бессрочный – носит постоянный характер без определения срока установления.


Земельный Кодекс РФ (ст. 102 п. 1) закрепил за землями водного фонда те территории, которые покрыты водными объектами (морями, реками, озерами, заливами, прудами, водохранилищами, бассейнами, устьями, притоками и др.), а также гидротехническими (и иными) сооружениями, построенными на них. Из-за неразвитости законодательства и ограниченного оборота данных земель, их оценке отводится особое место. Отсутствие методических рекомендаций по оценке земель водного фонда создает определенные сложности для работы экспертов-оценщиков.