При приобретении недвижимости и оформлении сделки купли-продажи целесообразно получить правовое заключение специалиста, а именно полной правовой информации об объекте недвижимости. Специалист проанализирует и установит: законно ли приобретено недвижимое имущество продавцом. Имеет ли право продавец отчуждать недвижимость? Существуют ли ограничения в его использовании? Какие риски могут возникнуть у Вас как у Покупателя?
Возможные аспекты анализа:
- Информация о продавце.
- История объекта недвижимости, анализ законности владения объектом недвижимости Продавцом.
- Анализ законности предыдущих сделок с объектом недвижимости.
- Анализ законности создания объекта недвижимости.
- Анализ обременений и ограничений в использовании объекта недвижимости.
В итоге: Анализ возможных последствий в случае заключения договора купли-продажи и рекомендации по приобретению объекта недвижимости и снижению рисков.
Доверительное управление недвижимостью
- Продажа жилой недвижимости в Москве, Подмосковье: квартиры, комнаты.
- Юридическое сопровождение сделок по аренде, субаренде и купле-продаже жилых и нежилых помещений.
- Оформление и регистрация правоустанавливающих документов.
- Обмен квартиры на большую площадь с Вашей доплатой.
- Обмен квартиры на меньшую площадь с получением Вами доплаты.
- Обмен квартиры на две или несколько площадей (разъезд).
- Обмен двух или нескольких площадей на одну (съезд).
- Обмен квартир на новостройку.
- Обмен квартиры в Москве на Подмосковье с получением Вами доплаты.
Общий список возможных документов, необходимых для заключения сделки и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Документы, удостоверяющие личность заявителей. При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
Учредительные документы юридических лиц: подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) со всеми действующими изменениями и дополнениями; документ, подтверждающий факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений в учредительных документах юридического лица).
Подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации.
Документы, подтверждающие полномочия представителей, действующих не от собственного имени.
Заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, на проведение регистрации. Заявление о государственной регистрации права представляется в орган по регистрации прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Документы об оплате регистрации: подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов).
Правоустанавливающие документы (подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности собственника на отчуждаемый/приобретаемый объект недвижимости).
Подлинники плана объекта недвижимости и документа, содержащего описание объекта недвижимости, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план объекта недвижимости не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, кадастровый план земельного участка с указанием кадастрового номера. Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Подлинники документа, являющегося основанием государственной регистрации права (договор отчуждения, свидетельство о праве на наследство и проч.) и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов.
При заключении договора отчуждения жилого помещения необходимо представить документ, подтверждающий информацию о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Этот документ указывает на отсутствие или наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения. Указание этих лиц является существенным условием договора отчуждения жилого помещения. Для квартир в новостройках представляется справка о том, что лицевой счет не открывался. Чаще всего ещё необходима справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, строго говоря, такая задолженность не может служить препятствием для распоряжения квартирой (в договоре может быть указано, что её должен погасить приобретатель). Если предметом договора является жилой дом, то представляется выписка из домовой книги, заверенная местной администрацией.
Дополнительные документы при заключении договора отчуждения недвижимого имущества в случаях, установленных законом. Данные документы должны подтверждать законность сделки. Они могут потребоваться в следующих случаях:
Собственниками или долевыми собственниками имущества являются несовершеннолетние, не достигшие 14-летнего возраста и недееспособные граждане. От их имени договор подписывается родителями, усыновителями, опекунами (ст. 28, 29 ГК РФ), требуется письменное согласие органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Данная статья также запрещает сделки между подопечными и их законными представителями, за исключением передачи имущества в дар или безвозмездное пользование подопечному.
Собственниками или долевыми собственниками имущества являются несовершеннолетние от 14 лет до 18 лет – ограниченно дееспособные граждане. Договор подписывается ими самостоятельно (ст. 26, 30 ГК РФ) с письменного согласия родителей (ст. 26 ГК РФ), а также письменного согласия органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).
В жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, требуется письменное согласие органа опеки и попечительства (п.4 ст. 292 ГК РФ).
Возмездная сделка отчуждения доли в праве общей собственности влечет необходимость представления письменного отказа от преимущественного права покупки отчуждаемой доли другим совладельцем (ст. 250 ГК РФ) или письменного согласия на отчуждение доли (ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). К заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
Объект находится в общей совместной собственности, в том числе общей собственности супругов. Договор подписывается одним из них (на чье имя выданы правоустанавливающие документы). Требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ). Возможно подписание договора обоими супругами как совместными собственниками, в этом случае нотариального согласия не требуется.
Объект передан ранее в доверительное управление (в том числе и на основании заключенного с органом опеки и попечительства договора управления имуществом подопечного или безвестно отсутствующего гражданина (ст.ст. 38, 43 ГК РФ)). Договор подписывается доверительным управляющим с указанием «Д.У.» (ст. 1012 ГК РФ). Если возможность отчуждения не предусмотрена договором доверительного управления, доверительный управляющий может заключить сделку от имени собственника, действуя по доверенности.
Объект обременен правами получателя ренты. Требуется согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости (ст. 604 ГК РФ).
Объект находится в залоге (в том числе и в залоге в силу закона при купле-продаже в кредит с рассрочкой платежа, когда продавец приобретает право залога на переданное покупателю имущество до его полной оплаты, если иное не установлено договором (п.5 ст. 488 ГК РФ). Требуется согласие залогодержателя на распоряжение объектом (ст. 346 ГК РФ). При переходе права залог сохранятся (ст. 353 ГК РФ).
Объект находится на территории закрытого административно-территориального образования. Закон РФ от 14.07.1992 г. № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» (с изм. и доп. на 27.12.2009 г.) предусматривает, что граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно-территориального образования, вправе совершать сделки с гражданами, постоянно проживающими или работающими на означенной территории или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами РФ, получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования. Поэтому, если гражданин приобретает квартиру в военном городке, не будучи проживающим и зарегистрированным на его территории, потребуется подтверждение, что он постоянно работает на этой территории или получил разрешение на проживание.
Объект находится на арендуемом продавцом земельном участке. Договором аренды может быть предусмотрена необходимость согласия арендодателя земельного участка на отчуждение расположенной на нем недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Для сделок с участием юридических лиц, к вышеуказанному перечню могут добавиться дополнительные документы в следующих случаях:
Имуществом распоряжается организация, не имеющая права собственности. Требуется письменное согласие собственника или его полномочного органа на отчуждение имущества (с указанием объекта, цены и покупателя) или совершение сделки самим собственником.
Продажа недвижимости государственными или муниципальными предприятиями. На возможность таких сделок должно быть указано в уставе (п. 1 ст. 49 ГК РФ), а также требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (ст. 295 ГК РФ). В случае приобретения имущества государственным или муниципальным предприятием у него возникает не право собственности, а право хозяйственного ведения (п. 2 ст. 299 ГК РФ).
В хозяйственных товариществах и обществах существует особый порядок принятия решения о совершении сделки (в зависимости от суммы сделки решение принимается разными органами: общим собранием акционеров или участников Общества с ограниченной ответственностью; исполнительным органом общества, советом директоров) в соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 1995г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. на 27.12.2009 г) и ФЗ от 08.02.1998г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (с изм. и доп. на 01.01.10 г). Особые требования предъявляются к сделке, в которой имеется заинтересованность (ст. 81 ФЗ «Об акционерных обществах», и ст. 45 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»), а также к крупным сделкам. Лицами, заинтересованными в совершении обществом сделки признаются: член совета директоров (наблюдательного совета) общества, лицо, занимающее должность в иных органах управления общества, акционеры и участники, владеющие совместно со своим аффилированным лицом (лицами) 20% или более голосующих акций или голосов общества, в случае, если указанные лица, их супруги, родители, дети, братья, сестры, а также все их аффилированные лица являются стороной такой сделки или участвуют в ней в качестве представителя или посредника; владеют 20% или более голосующих акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника; занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника. Аффилированные лица – физические или юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.
В соответствии с антимонопольным законодательством может потребоваться согласование сделки с территориальным органом по антимонопольной политике в случае получения в собственность, пользование или владение одним хозяйствующим субъектом (группой лиц) основных производственных средств или нематериальных активов другого хозяйствующего субъекта, если балансовая стоимость имущества, составляющего предмет сделки (взаимосвязанных сделок), превышает 10% балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов хозяйствующего субъекта, отчуждающего или передающего имущество. Согласие требуется в случаях, если суммарная стоимость активов по последнему балансу превышает 200 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда или одним из них является хозяйствующий субъект, внесенный в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более 35%, либо приобретателем является группа лиц, контролирующая деятельность указанного хозяйствующего субъекта.
Документы, которые необходимы для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (кроме актов органов государственной власти и местного самоуправления).
Учесть все особенности самостоятельно, не имея юридических познаний и практического опыта практически невозможно. Заключить сделку на законных основаниях, соблюсти все существенные условия сделки, подать пакет документов на регистрацию в соответствии с приведенным списком, и все это сделать правильно, быстро и с первого раза, не допустив приостановки или отказа в регистрации регистратором? Вы уверенны, что у Вас это получится?
Доверьте эти вопросы профессионалам и Вы сэкономите массу времени и сил. При принятии правильного решения необходимо учесть, что в случае, если Вам будет отказано в регистрации, Вам придется уже обращаться в суд.
|