Юридические услуги

 Агентство недвижимости

 Другие услуги: -Суды и исковые заявления
                                                -Жилищные сертификаты

8(499) 755-83-68

8(925) 755-83-68

8(916) 788-76-87

Дистанционные услуги

Работа в центре

Авторизация

БЕСПЛАТНО все консультации по телефону!

Статьи специалистов

Обязательное нотариальное удостоверение сделок

Вопросы необходимости введения обязательного нотариального удостоверения сделок давно были предметом жарких споров юристов-теоретиков и практикующих юристов. Статья 163 ГК РФ гласит, что нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях указанных в законе. Следовательно, все остальные сделки могут быть заключены в простой письменной форме. Однако в ГК до настоящего времени не были внесены изменения, из которых было бы ясно, в каком нормативном акте содержится перечень сделок, для совершения которых необходимо участие нотариуса. Следует отметить, что любое обращение к нотариусу – это денежные затраты со стороны заявителя. Поэтому заинтересованность нотариусов в таком нововведении вполне очевидна. Однако при всём нашем уважении к коллегам, мы вынуждены заметить, что для большинства нотариусов составление договоров купли-продажи, осложненных различными элементами (материнский капитал, государственный жилищный сертификат, наличие несовершеннолетних собственников и пр.), является нетипичным видом деятельности, и они пока имеют недостаточно опыта в этих делах, не знают всех нюансов, с которыми в пику им постоянно сталкиваются опытные юристы-жилищники.


Так какие же сделки всё-таки подлежат обязательному нотариальному удостоверению? По-прежнему, это договоры ипотеки, ренты, пожизненного содержания с иждивением, а также брачный договор и завещание (да-да, не удивляйтесь, завещание – это тоже сделка, только односторонняя). Обратимся к Федеральному закону от 29.12.2015 года № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». С 1 января 2016 года указанный выше перечень расширен почти в два раза, и теперь сюда же относятся:

  • Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (не являющемуся участником общей долевой собственности) – ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • Сделки по продаже земельной доли – ст. 24.1 того же Закона;
  • Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным – ч. 2 ст. 30 того же Закона;
  • Соглашение о разделе имущества супругов – ч. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ.


При определении размера государственной пошлины нотариус обязан руководствоваться кадастровой стоимостью недвижимости, согласно официальной оценке, и это является главным недостатком – невозможно указать в договоре меньшую цену квартиры, а остаток денег передавать через банковскую ячейку, чтобы избежать налога (уплачивает продавец). Так, согласно статье 22.1 «Основ законодательства Российской Федерации» о нотариате» от 11.02.1993 года № 4452-1, размер тарифа за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества

  • супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:
    • < 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей + 0,2 % суммы сделки;
    • > 10 000 000 рублей - 23 000 рублей + 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;
  • другим лицам в зависимости от суммы сделки:
    • < 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей + 0,4 % суммы сделки;
    • от 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей + 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
    • > 10 000 000 рублей - 25 000 рублей + 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 100 000 рублей.

Продление сроков приватизации

Процедура приватизации недвижимого имущества (как коммерческой, так и жилой) началась в нашей стране 15 лет назад, в 1991 году, с принятием соответствующих законодательных актов. Многие клиенты, в особенности пожилые люди, часто говорят «в собственности с 80-х годов», что является грубой ошибкой – до 1991 года у граждан отсутствовало право частной собственности на недвижимость. Впоследствии в Закон неоднократно вносились изменения, в частности, отодвигались сроки окончания приватизации. В конечном итоге большинство статей закона от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» утратили свою силу.


Однако наиболее частый задаваемый вопрос юристам, занимающимся вопросами жилищного права и приватизации, это «до какого года продлили приватизацию»? Для ответа на него обратимся к действующему законодательству. Согласно пункту 1 части 2 статьи 2 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в редакции от 29.02.2016 года, изменения внесены Федеральным законом от 29.02.2016 года № 33-ФЗ «О внесении изменений в статью 2 Федерального закона…») с 1 марта 2017 года признаются утратившими силу последние оставшиеся статьи вышеуказанного Закона о приватизации.


Таким образом, после этой даты уполномоченным органам государственной власти запрещается принимать от граждан заявления о безвозмездной передаче в собственность занимаемых ими жилых помещений. Однако это вовсе не означает, что процедуры, начатые до этой даты, будут прекращены отказом. Поскольку закон не имеет обратной силы, даже если Вы подали заявление в последний день, то есть 28 февраля 2017 года, приватизация Вашей квартиры должна быть завершена, так как все прекрасно понимают, что это длительная процедура, которую нельзя завершить за один день. Но лучше не затягивать с этим, поскольку чиновники, которые отвечают за приватизацию жилья, прекрасно понимают, что количество заявлений от граждан в последние дни увеличится, могут создавать дополнительные бюрократические препятствия, чтобы под любым предлогом не принимать у Вас заявление.


Как быть тем, кто всё-таки слишком долго сомневался, и в итоге не успел подать на приватизацию? К сожалению, жаловаться куда-либо в случае отказа по причине пропуска сроков бесполезно. Скорее всего, с 1 марта 2017 года передача жилья в собственность будет производиться на возмездной основе, по аналогии с коммерческой недвижимостью, где выкупная цена может отличаться от рыночной, в зависимости от давности владения. У нас нет информации о том, будет ли очередное продление сроков, нашим клиентам мы рекомендуем исходить из того, что бесплатная приватизация жилья в России заканчивается 01 марта 2017 года.

Юридическая чистота

Пожалуйста, не игнорируйте советы специалистов, как проверить юридическую чистоту квартиры. Как правило, если Вы решили приобрести новое жильё, Вы уже предвкушаете, как Вы будете праздновать новоселье, делать ремонт по своему вкусу, покупать новую мебель.


На фоне этих радостных мыслей люди обычно забывают о чисто юридических формальностях, мол, это всё мелочи, главное – у меня есть договор купли-продажи, вроде бы, типовой, может быть, даже составленный юристом, значит, закон на моей стороне, и никаких неприятностей со мной уже не случится. Однако так попустительски относиться к важной сделке нежелательно. Любая юридическая фирма или агентство недвижимости предложит Вам целый комплекс услуг, связанных с правовым сопровождением сделок. Однако большинство клиентов отказываются от такой услуги как «проверка юридической чистоты».


Некоторых смущает формулировка, мол, да вы все, юристы, с ума сошли, придумали глупость какую-то и на ровном месте деньги из людей выманиваете. Другие просто не понимают, что входит в такую «проверку» и считают неэтичным как-то «шпионить» за теми, у кого они покупают квартиру. В результате юристы компании составляют договор купли-продажи по тем документам (или, в крайнем случае, по их копиям), которые им представляют сами клиенты, не проводя никаких дополнительных проверок, а ведь такая услуга не гарантирует Вам, что через пару месяцев Вас не будет ждать неприятный сюрприз.


Несколько простых правил, следуя которым Вы существенно снизите риск обмана при заключении сделки. Во-первых, всегда требуйте от хозяев квартиры оригиналы документов (свидетельства, договоры, доверенности и пр.), никогда не верьте «на слово», даже если продавцы ваши знакомые. Во-вторых, требуйте выписку из домовой книги – в этом документе указано, сколько человек зарегистрировано в квартире, чтобы к вам неожиданно не нагрянули незваные гости. А вот широко распространённую у крупных риэлторских фирм практику требовать от продавцов справки из диспансеров мы не поддерживаем. Дело в том, что многих это оскорбляет, мол, «вы что нас наркоманами или психами считаете?», сделка от этого может сорваться. Кроме того, закон не требует таких справок для заключения сделки. И наконец, наличие в день сделки у гражданина справки о том, что он не состоит на учёте в диспансере, вовсе не означает, что его родственники не попытаются в будущем оспорить сделку, ссылаясь на его психическое состояние.

Дело не только в финансовых затратах

Процесс вступления в наследство связан с нервотрёпкой и головной болью. Для начала, это сильный стресс, переживания по поводу смерти близкого Вам человека. Очень многие не задумываются о вопросах наследства, пока не становится слишком поздно, потому что считают это чем-то неприятным или даже неэтичным. Но ведь это не так. Как ни печально, все люди смертны, и почти у всех есть наследники. А значит, задумываться о таких вещах надо. Хотя бы прочитать пару-тройку статей в правовых журналах или на сайтах юридических компаний.


Как ни странно, довольно часто к юристам обращаются пожилые люди ещё при жизни, причём вовсе не обязательно с просьбой о составлении завещания, а попросту советуются, кто из их любимых родственников в случае чего будет иметь право на наследство, а вот молодые люди, потенциальные наследники, наоборот, обращаются за советом очень редко.


Предположим, что горе от утраты прошло, и наследственное дело уже открыто. Однако на этом психологические сложности не заканчиваются. Закон даёт полгода на то, чтобы нотариус определил круг наследников и причитающиеся им доли. Именно в этот срок начинаются интриги и попытки манипуляций («Давай, ты откажешься от доли, мы же всё равно не будем тебя из квартиры выписывать…»), а также частенько объявляются неожиданные незнакомцы, и это не обязательно мошенники. Как ни удивительно, это могут быть такие же законные наследники, о существовании которых вы даже не догадывались. Кроме того, очень часто наследники ссорятся между собой из-за наследства, даже самые дружные и близкие люди – например, вдова покойного считает, что она единоличная наследница и не хочет делиться с его взрослыми детьми от прошлого брака. Но родные дети наследодателя (независимо от их возраста и трудоспособности) при наследовании по закону всегда имеют право на долю в наследстве.


С определением круга наследников не всё так просто, так, например, нетрудоспособные иждивенцы, которые не менее одного года до смерти наследодателя, находились на его полном обеспечении, наследуют вместе и наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследству, даже если не проживали совместно с умершим.

Опоздавший наследник: как можно «догнать» свою долю?

В жизни нам часто приходится сталкиваться с такой ситуацией, когда наследники приходят к нотариусу, а им отказывают в открытии наследственного дела. Закон отводит очень короткий срок (полгода с момента смерти наследодателя) для того, чтобы родственники заявили о своих правах и занялись вопросом оформления наследства.


Чаще всего «опоздания» происходят по случайному стечению обстоятельств: например, если взрослые дети разъехались по разным городам и поздно узнали о смерти своей мамы, оставшейся в глухой деревне. На втором месте причина незнания законодательства: многие просто не догадываются о том, что они имеют право на наследство, ведь зачастую наследники первой очереди (дети, супруг) у умершего отсутствуют. А большинство граждан не знают, кто из родственников относится к наследникам второй и всех последующих очередей. Есть и другие объективные причины: наследники знают о своём праве, и хотят получить наследство, но, к сожалению, сами от волнения попадают в больницу и потому пропускают сроки для обращения к нотариусу, при этом совсем забыв о том, что их интересы может представлять любой гражданин на основании нотариальной доверенности. Наконец, бывают и курьёзные ситуации, когда клиентка начинает спорить с консультантом: «Ну, вот же, в Гражданском кодексе написано – пункт 1 статьи 1154 – наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства», подразумевая под этим «по истечении шести месяцев», то есть фразу, диаметрально противоположную по смыслу.


Чтобы такая неприятная ситуация не произошла с Вами, желательно хотя бы поверхностно знать законы Российской Федерации, а при необходимости своевременно проконсультироваться с профессиональными юристами. Однако если Вы всё-таки пропустили сроки, рано отчаиваться! Есть несколько лазеек в законе, которые позволяют Вам либо восстановить в судебном порядке срок, если он был пропущен только по уважительной причине (болезнь, длительная командировка и пр.), либо иным образом оформить свои законные права (например, если есть другие наследники, которые вовремя обратились к нотариусу, и они единогласно подтвердят в письменной форме своё согласие с тем, чтобы Вы вошли в число наследников, а также). Кроме того, есть такое понятие как «фактическое принятие наследства», когда наследник, не обращаясь к нотариусу, своими действиями подтверждает желание пользоваться наследственным имуществом.


Подробнее обо всех этих способах Вам расскажет квалифицированный специалист, применительно конкретно к Вашей ситуации.