Юридические услуги

 Агентство недвижимости

 Другие услуги: -Суды и исковые заявления
                                                -Жилищные сертификаты

8(499) 755-83-68

8(925) 755-83-68

8(916) 788-76-87

Дистанционные услуги

Работа в центре

Авторизация

БЕСПЛАТНО все консультации по телефону!

«ПРАВОВОЙ ЦЕНТР»: Консультации по земельным вопросам

У Вас возникли вопросы по земле? Специалисты «Правого центра» на консультации разъяснят Вам перспективы и пути решения вопроса, алгоритм необходимых действий и возможные риски при оформлении земельного участка в собственность, при сдаче в аренду, купле-продаже. На нашем сайте представлено много информационных статьей по различным земельным вопросам, в основном, по оформлению в собственность. Сегодня мы решили рассмотреть вопросы:

  • «ПРАВОВОЙ ЦЕНТР»: Как сдать внаём частный дом, коттедж, дачу

    Основное отличие найма дома от найма другого жилья не в правовых особенностях, а в характере самой аренды. Как правило, дома сдаются на небольшой срок. Это может быть сезонная аренда, например, дача на лето. Или аренда на несколько дней, например, чтобы отметить какой-либо праздник. Если вы решили сдать дом физическому лицу, то чтобы официально оформить сделку, потребуется заключать договор найма (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Как мы уже сказали, наиболее распространенный случай — наём дома на небольшой срок. В соответствии с п.2 ст. 683, договор, заключенный на срок до 1 года, называется краткосрочным наймом. Договор краткосрочного найма имеет некоторые отличия от обычного найма. К нему не применяются нормы, серьезно расширяющие права нанимателя. А именно, краткосрочный найм не позволит:

    - вселять временных жильцов на срок до 6 месяцев. Такое право предусматривается для нанимателя в соответствии со ст. 680 ГК РФ. А по договору краткосрочного найма вселить кого-либо, кто изначально не был указан в договоре, уже нельзя.
    - заключать договоры поднайма В соответствии со ст. 685 ГК РФ, наниматель может с согласия наймодателя сдать жилое помещение в поднайм. Но в краткосрочном найме эта статья также не применяется.
    - заменять нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ).

    Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Пожалуй, самое значительное отличие. При заключении договора найма на срок менее года вы не обязаны предлагать нанимателю заключить договор на тех же условия на новый срок. Это и позволит вам сдавать дом на небольшой срок разным нанимателям, избегая простоя помещения.

    Скажем сразу, что наймодатель по своей инициативе может расторгнуть договор только через суд (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

    По инициативе же нанимателя договор может быть расторгнут просто с письменным уведомление наймодателя за 3 месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ).

    В остальном же краткосрочный договор найма не отличается от обычного. Он также не подлежит государственной регистрации и не требует заверения у нотариуса.

     

    Имущество и риски

    Особенно хочется обратить внимание на имущество в сдаваемом доме и риск причинения ущерба. Как было сказано выше, зачастую дома сдаются для каких-либо мероприятий: дни рождения, свадьбы, корпоративы и так далее. Конечно же, веселая шумная компания с большей вероятностью может что-то сломать (пусть даже и не нарочно), чем обычная семья, снимающая квартиру. К тому же обстановка в домах обычно намного дороже: телевизоры, бильярд, бассейн, сауна и так далее.

    Поэтому даже если вы сдаете дом всего на несколько дней, обязательно нужно оформить акт приема-передачи дома и всего ценного имущества, которое там есть. Также советуем прописать в договоре штрафные санкции за порчу того или иного имущества и нарушение условий договора, своего рода «прайс-лист», т.к. обычно нарушений бывает много, и на них тоже можно заработать.

    Если сдавать дом на лето, то конечно, риски ниже. Обычно на лето дачи и коттеджи снимают семьи с детьми. От них беспокойства значительно меньше.

    Также тем, кто собирается сдавать дом регулярно, а не только на время своего отсутствия, можно предложить застраховать имущество.

     

    Согласование аренды

    Если хотите сдавать дом, принадлежащий вам на праве собственности, то согласие соседей или дачного кооператива вам не требуется. Распоряжаться своей собственностью — это ваше право. Конечно, лучше предупредить нанимателей, что не стоит шуметь ночью на улице и вступать в конфликты с соседями, так как и наниматели могут понести ответственность за нарушение общественного порядка, и вы привлечете к своей арендной деятельности лишнее внимание.

    На сегодняшний день аренда частных домов является, пожалуй, самым «чистым», с точки зрения обязательного оформления договоров, видом аренды жилья. Большинство людей сдают дома для получения прибыли регулярно незнакомым людям, с которыми необходимо заключать договор. В то время как квартиры и комнаты зачастую сдаются родственникам и знакомым без договора, так как намного меньше риск, что они не оплатят аренду, и что с ними не удастся все уладить полюбовно в случае конфликтов. Да и сами наниматели домов тоже заинтересованы в заключении договора, чтобы быть уверенными, что за свои деньги они получат именно то, что хотели, и что отдых не будет омрачен неприятностями вроде тех, что дом уже занят в оговоренный день и тому подобное. Так что в случае с наймом дома заключать договор нужно не только, чтобы соблюсти требования законодательства, но и чтобы быть конкурентоспособным на этом рынке.

  • «ПРАВОВОЙ ЦЕНТР»: Оформление земли в аренду

    Далеко не всем известно, с чего начинается выгодное оформление договора аренды земли. В первую очередь, начать нужно с обращения к компетентным профессионалам. Мы имеем огромный опыт взаимодействия с широким перечнем государственных учреждений, таких как ГУП «НИиПИ Генплан» г. Москвы, Департамент городского имущества г. Москвы (старое наименование - Департамент земельных ресурсов г. Москвы либо Москомзем), ГУП «ГлавАПУ», ТУ Росимущества по г. Москве, Управление Росреестра и т.д.

    При наличии договоров аренды осуществляется строительство новых объектов недвижимости, освоение участков и многое другое.

    Действующее российское законодательство выделяет 2 вида аренды:

    - Долгосрочная аренда, в т.ч. аренда земли на 49 лет.
    - Краткосрочная аренда (сроком до 5 лет).

    Также отдельно необходимо выделить краткосрочную аренду земли сроком до 1 года.

    Договоры аренды, заключенные на срок более 1 года, подлежат обязательной государственной регистрации. Если регистрация договора аренды земельного участка (земли) не проводилась, то такие договоры не имеют юридической силы (за исключением договоров аренды до 1 года).

     

    Нюансы оформления договоров аренды

    Оформить выгодный договор аренды земельного участка можно только при доскональном знании законодательной базы и наличии опыта решения юридических и технических вопросов, связанных с оформлением земли в аренду. Некоторые нюансы оформления договоров аренды мы можем озвучить:

    - при отсутствии прав на объекты недвижимости оформление земли в аренду осуществляется только после выигрыша торгов на право обладания этим участком;
    - первым в очереди на выкуп права аренды земельного участка является владелец объектов, расположенных на территории земельного участка;
    - наличие объекта капитального строительства на территории арендуемого земельного участка дает его владельцу право оформить долгосрочную аренду на 49 лет.

     

    Как заключить договоры аренды?

    Законодательством РФ определен порядок оформления земли в аренду. Каждый этап оформления земельного участка в аренду нуждается в обязательном согласовании сразу в нескольких государственных и муниципальных организациях Москвы (либо федеральных органов власти). Для того чтобы получить договор аренды земли, необходимо наличие кадастрового паспорта участка и заключить договор аренды с Департаментом городского имущества (старое наименование - Департамент земельных ресурсов г. Москвы), либо ТУ Росимущества г. Москвы и регистрация данного документа в Росреестре.

    Выделяют также перечень непредвиденных обстоятельств, которые усложняют оформление договора аренды: смена названия компании, целевого назначения земли, ее конфигурации или площади, отсутствие межевания. В этих и других случаях юристы нашей компании готова оказать квалифицированную помощь в подготовке всех документов и дальнейшем оформлении договора аренды земли. Также вы можете обратиться к нам по вопросу продления (пролонгации) договора аренды земли.

  • «ПРАВОВОЙ ЦЕНТР»: Образцы договора аренды

    Если Вы говорите об аренде земли, то договор Вы будете заключать с уполномоченным органом местного самоуправления (например, администрацией N-ского сельского поселения). Единого образца такого договора не существует, но в каждом субъекте Российской Федерации, в каждом муниципальном образовании, есть свои, утверждённые формы. Так или иначе, в типовом договоре аренды земли должны содержаться следующие обязательные условия:

    - наименование муниципального образования (Арендодателя), данные его представителя, уполномоченного подписывать договор (например, Главы Местной администрации), а также паспортные данные арендатора (физического лица) или данные юридического лица;
    - предмет договора, то есть данные земельного участка (местоположение, площадь, кадастровый номер, категория земли, разрешенное использование);
    - срок аренды;
    - План участка, являющийся неотъемлемой частью договора, на котором отмечены все имеющиеся на участке постройки, инженерные коммуникации, зеленые насаждения, водные ресурсы и т.п.;
    - размер и порядок внесения арендной платы, возможные пени и неустойки за просрочку оплаты и т.п.

    Также могут быть предусмотрены особые условия договора, например, имеющиеся обременения, права третьих лиц, возможность последующего выкупа участка, возможность передачи участка по наследству и т.п.

    Иначе обстоит дело, если мы говорим об аренде жилого дома. В таком договоре также указываются данные сторон (физических или юридических лиц), их права и обязанности, согласно действующему законодательству, предмет договора – подробно описывается площадь дома, этажность, наличие подсобных помещений, как в Свидетельстве о праве собственности. Также указывается срок действия договора. Образец такого догвоора можно найти и в Интернете, но это не самый надёжный источник, поскольку информация может устаревать, и не успевать за последними изменениями законодательства, поэтому всегда лучше обратиться к грамотному юристу, который подскажет, какие пункты и условия лучше включить в договор аренды, а какие не стоит, чтобы в дальнейшем не возникло трудностей.

  • «ПРАВОВОЙ ЦЕНТР»: Подача деклараций

    Первое, что приходит в голову, когда кто-то произносит словосочетание «подать декларацию», это то, что речь идёт о налогах. Безусловно, земельный участок является имуществом, а значит, подлежит налогообложению. Однако, земельный налог исчисляет не сам гражданин (то есть он не обязан заполнять декларацию, в отличие от налога на доходы физических лиц). Это делает уполномоченный орган и присылает гражданину по почте, а от гражданина требуется только оплатить указанную сумму. Если же имело место сделка купли-продажи, то есть продавец-собственник получил определённый доход от отчуждения своего недвижимого имущества, тогда нужно смотреть, как долго данный участок находился в собственности, если более трёх лет, тогда продавец освобождается от уплаты налога, а если менее трёх лет, тогда гражданин обязан уплатить НДФЛ в размере 13% (или, если он не является налоговым резидентом РФ, то есть проживает менее 6 месяцев подряд в течении одного календарного года на территории РФ, 30%) в доход государства.

    Но есть и другое созвучное словосочетание «задекларировать земельный участок по дачной амнистии». В этом случае имеется в виду документ установленного образца, утверждённый Министерством экономического развития РФ, на специальном бланке, который Вы можете получить в Росреестре или самостоятельно скачать в Интернете. В этой декларации указываются необходимые данные о декларируемом объекте недвижимости (местонахождение, площадь, назначение, кадастровый номер, этажность, техническое описание), сведения о правообладателе (паспортные данные, адрес места жительства).

    Напомним, что упрощенный порядок регистрации права собственности на объекты недвижимости (то есть «дачная амнистия») распространяется только на те строения, возведение которых не требует предварительного разрешения, а именно: дачи, садовые домики, бани, беседки, теплицы, гаражи. Декларация неприменима для оформления жилых домов построенных на землях, предназначенных для ИЖС и ЛПХ.

    Заполнить можно самостоятельно, по инструкции, или обратиться за помощью к квалифицированным специалистам. Наши юристы с удовольствием помогут Вам заполнить оба вида деклараций, о которых шла речь в этой статье.

  • «ПРАВОВОЙ ЦЕНТР»: Страхование строений

    В настоящее время в российской Федерации на рынке услуг работает огромное количество компаний, которые предлагают свои услуги по страхованию строений. В нашей стране страхование строений, принадлежащих гражданам — это вид имущественного страхования, которое проводится в обязательной и добровольной форме. Основную долю в данном виде страхования занимает страхование жилого фонда. Анализ состояния жилищного фонда показывает, что 60% его нуждается в неотложном капитальном ремонте. Возрастанию износа жилищного фонда способствует снижение надежности инженерных систем жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, аварийное или неудовлетворительное состояние жилых строений.

    Страхование строений проводится на случай их уничтожения или повреждения в результате пожара, взрыва, удара молнии, наводнения, землетрясения, бури, урагана, цунами, ливня, града, обвала, оползня, паводка, селя, выхода подпочвенных вод, необычных для данной местности продолжительных дождей и обильного снегопада, аварии отопительной системы, водопроводной и канализационной сетей, а также когда для предотвращения распространения пожара или в связи с внезапной угрозой какого-либо стихийного бедствия было необходимо разобрать строения или перенести их на другое место.

    Зарубежная практика к страховым случаям, кроме перечисленных, относит и бунт, гражданские волнения, забастовки, экономические или политические выступления, злонамеренные повреждения или акты вандализма, оседание и (или) подъем грунта или оползень; повреждения плавательных бассейнов, внутренних двориков, террас, дорожек, подъездных путей, ворот, заборов живых изгородей или садовой ограды.

    Добровольное страхование подразумевает, что собственник сам, по своей инициативе, выбирает ту компанию, которая предложит наиболее выгодные лично для него условия. А что же представляет собой обязательное страхование? Действующее законодательство НЕ СОДЕРЖИТ требований об обязательном страховании строений, в том числе жилья (за исключением обязанности застройщика страховать свою ответственность по договорам долевого участия). Однако при оформлении ипотеки часто приходится сталкиваться с тем, что страхование имущества является одним из важных условий такой сделки, и банки навязывают свои «проверенные» страховые компании клиентам. Кроме того, во многих западных странах такая практика имеет место, и в РФ активно обсуждается возможность принятия соответствующего законопроекта с последующим внесением изменений в действующие законодательные акты. Цель таких нововведений очевидна – переложить обязанность по компенсации причинённого стихийным бедствием ущерба с государства на плечи граждан.

  • «ПРАВОВОЙ ЦЕНТР»: Стоимость аренды дачи на лето

    В преддверии летнего сезона многие рекомендуют заняться поисками домика под аренду, если Вы хотите провести лето за городом. Риэлтерские агентства опубликовали некоторые данные, по которым можно понять, что и за какие деньги Вы можете арендовать в пределах 50 км от МКАД. Средней ценой за аренду дома на лето считается сумма в 30 000 рублей за деревянный дом со старым ремонтом в неохраняемом поселке и в 50 000 рублей за хороший дом со всеми удобствами. По данным экспертов, очень сложно будет найти дом со всеми коммуникациями, хорошим состоянием и туалетом в доме в пределах 35 000 рублей в месяц. Как правило, за «удобства внутри» цена за аренду увеличивается примерно на 20-30%. Также эксперты в один голос утверждают, что чем ближе летний сезон, тем быстрее будут расти цены, а количество предложений будет снижаться.

  • «ПРАВОВОЙ ЦЕНТР»: Регистрация прав собственности на дом и на земельный участок

    Регистрация права собственности на дом, на земельный участок представляет собой единственное доказательство существования права собственности. Не пройдя эту процедуру, Вы не сможете распорядиться своим имуществом, как Вам бы того хотелась. Но отсутствие регистрации права собственности на дом и на земельный участок не является основанием для лишения такого права (учитывая судебную практику). При оформлении права собственности на земельные участки Вы должны знать, что земельные участки подразделяется на  виды, так, например, на «огородном» участке Вы не имеете права ни строить жилой дом, ни зарегистрироваться по месту жительства.

    Однако и на «дачных» участках часто возникают проблемы с регистрацией. Как быть и что делать, на все эти вопросы наши юристы ответят подробно на консультации. При переходе права собственности на земельный участок, на дом и строение от одного близкого родственника к другому (например, от родителей – детям, от одного супруга другому и т. п.) надо знать, будет ли облагаться это переданное имущество налогом и кто будет оплачивать этот налог. Необходимы кадастровые паспорта на земельный участок и на строение, свидетельство о государственной регистрации права, а вот технический паспорт на дом и хозяйственные постройки не обязателен, если у Вас уже есть кадастровый паспорт на строение. Оформление перехода права собственности на земельный участок (дарение, купля-продажа и т.п.) возможно и по доверенности, доверенность должна быть нотариально удостоверенной. Доверенность - это ограниченный по сроку действия документ и поэтому все действия по доверенности нужно сделать в сроки, указанные в доверенности. Прежде, чем Вы подпишете доверенность у нотариуса, лучше всего заблаговременно прийти к юристу, проконсультироваться, что можно и нужно включить в доверенность, а что нельзя. Часто бывает так, что непредусмотрительные, доверчивые собственники остаются и без имущества, и без денег. Это только происходит с людьми от большой лени. Нельзя что-то предпринимать, не вникая в суть проблемы и не проконсультировавшись со специалистами. Это не займёт много времени, зато, возможно, лишит Вас ненужных хлопот и головной боли в дальнейшем.

  • «ПРАВОВОЙ ЦЕНТР»: Выкуп земельных участков со строениями на участке и без строений

    Поговорим подробнее о срочном выкупе недвижимости. Очень часто бывают ситуации, когда Вам нужно продать земельный участок или дом в максимально короткие сроки. Тогда срочный выкуп земельных участков и домов осуществляется в среднем за 60-70% от рыночной цены. Можно срочно выкупить только те участки и дома, где с документами на право собственности все в порядке. Участки и дома, не оформленные как полагается и не стоящие на кадастровом учете, невозможно срочно выкупить, хотя бывают варианты, когда на покупателей делают доверенность, и оформление всех необходимых документов до сделки происходит по доверенности. Здесь, конечно, есть риски у покупателя. Возможен ли выкуп земельного участка, если дом на нем находится не в собственности? Да, возможен, но в этом случае Вы покупаете не земельный участок с домом, а только участок. Дом вам придется оформить уже на себя после регистрации земельного участка на Вас, и когда вы станете полноправным собственником на земельный участок. Каким образом происходит оформление дома, зависит от вида разрешённого использования земельного участка. Есть срочный выкуп  земельных участков без подряда и с возведенными строениями, с подключенными коммуникациями и без них. Земельные вопросы очень сложные, разобраться в них самостоятельно, без посторонней помощи, не каждому под силу, и поэтому всегда до начала каких-либо действий консультируйтесь с юристом. Мы бесплатно рассмотрим возможность льготного выкупа Вашего земельного участка в Московской области, оценим объект и предложим самую высокую цену выкупа. Еще раз напоминаем, что срочный выкуп земельных участков, как и выкуп домов - это не простая сделка купли-продажи.

  • «ПРАВОВОЙ ЦЕНТР»: Представление интересов по земельно-правовым вопросам

    Земельные правоотношения – одна из самых сложных и запутанных категорий отечественного права. Мало грамотных специалистов, свободно ориентирующихся в этой правовой отрасли. Тем более, сложно разобраться во всех нюансах и хитросплетениях неподготовленному гражданину, не имеющему высшего юридического образования и надлежащей квалификации. Поэтому очень часто граждане, желающие решить свои земельные вопросы, обращаются к юристам. Юристы «Правового Центра» имеют огромный опыт работы в этой сфере и могут оказать Вам квалифицированную и своевременную юридическую помощь практически по любым вопросам. Самое главное, вовремя обратиться к нам. Оформление права собственности связано с необходимостью собирать огромный пакет документов, а у граждан зачастую нет для этого ни сил, ни времени, ни желания. Поэтому вопрос представления интересов по земельно-правовым вопросам всегда был и остаётся весьма актуальным. Для этого достаточно сделать несколько простых шагов: во-первых, прийти в офис юридической фирмы и заключить со специалистом договор на сопровождение Вашего дела, во-вторых, обратиться к нотариусу и выдать доверенность на имя работника этой юридической компании, который непосредственно будет заниматься Вашим делом. В ходе беседы с юристом Вы зададите ему вопросы и получите компетентные ответы на них, познакомитесь с ним достаточно, чтобы понять, насколько хорошо он ориентируется в Вашем деле и стоит ли доверять ему. Дальнейшее оформление прав может осуществляться без Вашего присутствия, юрист сделает всё сам, связь с ним Вы можете держать по телефону или по электронной почте. Таким образом, у Вас не будет острой необходимости постоянно находиться в городе, в тревоге, что Вас срочно вызовут в какую-нибудь инстанцию для «подписания бумажек», Вы можете запланировать свой отдых, а работать за Вас будет Ваш представитель по доверенности. Или же Вы беспокоитесь за успех Вашего дела, постоянно контролируете, на каком этапе находится дело, все ли документы собраны, это нервирует и Вас, и юриста. С тем же успехом Вы сами могли собирать документы, зачем Вам был нужен представитель? По какому пути Вы в конечном итоге пойдёте – решать Вам.

  • «ПРАВОВОЙ ЦЕНТР»: Важная информация!

    На земельных участках, предоставленных под садоводство, разрешено возведение строения, но без права регистрации проживания в них. На дачных же участках разрешено возведение строения с правом регистрации проживания в них.

    Разрешенное земельным законодательством для сельскохозяйственных земель дачное строительство позволит построить жилой дом с правом регистрации в нем. Напомним, что в числе разрешенных видов использования земель сельскохозяйственного назначения значится дачное строительство. В этом случае получить разрешение на строительство дома (замка, дворца – в зависимости от запросов заказчика и его финансовых возможностей) несложно, а территорию земельного участка можно приспособить, например, под оранжерею для экзотических растений или конюшни для разведения собственных четвероногих питомцев.

    Вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен двумя способами:

    - При переводе земельного участка из одной категории в другую в соответствии с Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (№ 172–ФЗ от 03.12.2004).
    - Без перевода земельного участка в другую категорию в соответствии со статьями 37 и 38 Градостроительного кодекса РФ и статьей 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191–ФЗ от 29.12.2004).

     

    Если у Вас нет уверенности, возможно ли строительство на приобретаемом земельном участке и какое именно, Вам стоит обратиться в специализированный земельный комитет района, где имеется вся необходимая информация по вопросам перевода земель из одной категории в другую.

  • «ПРАВОВОЙ ЦЕНТР»: Оспаривание кадастровой стоимости

    В последнее время у всех на слуху такое словосочетание как «кадастровая стоимость», но мало кто понимает, что оно означает в действительности, и насколько она соответствует рыночной стоимости. Существует несколько определений, в зависимости от сферы применения. Если объединить их, то получится следующее:


    Кадастровая стоимость – это стоимость…

    • установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости;
    • установленная в процессе государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;
    • определенная для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в том числе для целей налогообложения, установления арендной платы по земельным участкам в публичной собственности и выкупной цены на земельные участки, а также административных штрафов за нецелевое использование сельскохозяйственных земель), на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, независимо от видов прав на данный объект.


    Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (п. 2 ст. 66 ЗК РФ). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗКРФ).


    Сегодня практически у каждого гражданина РФ в собственности есть земельный участок, дом, постройки, гаражи и т.д. На консультации у юриста клиенты часто задают вопросы по налогообложению, а также возмущаются новой кадастровой стоимостью, которая, по их мнению, завышена в несколько раз. Проведя предварительные расчеты, мы сообщаем клиенту, действительно ли была завышена кадастровая стоимость объекта недвижимости или нет.


    Наши специалисты по желанию клиента подготовят отчет о предварительной работе по оценке, после чего клиент самостоятельно может оспорить кадастровую стоимость, либо воспользоваться услугами наших специалистов, имеющих широкую практику в таких делах. Чаще всего, оценочная компания проводит оценку недвижимого имущества с целью оспаривания кадастровой стоимости либо для того, чтобы снизить налог на недвижимость, а наши специалисты имеют практику оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях Росреестра и судах.


    Самый распространённым пример, мы снижаем кадастровую стоимость с 200 до 150 млн рублей. Конечно, это выгодно, в первую очередь, для крупных компаний либо производителей, обладающих такими площадями. Но и физические лица должны внимательно относиться к своим расходам на оплачиваемые ими налоги. Стоит ли заниматься этим вопросом, решать Вам, но экономия по налоговой ставке на недвижимость будет существенной, если оспаривать установленную в одностороннем порядке кадастровую стоимость объекта налогообожения.


    Оспаривание размера кадастровой стоимости происходит в два этапа в двух различных инстанциях: сначала Вам предстоит встретиться с Комиссией по рассмотрению споров, и лишь затем решать вопросы в Суде. Участие оценщиков в процессе оспаривания кадастровой стоимости может заключаться в подготовке следующих документов:

    • Отчета об оценке в для Комиссии;
    • Отчета об оценке в досудебном порядке;
    • Судебной экспертизы по установлению стоимости;
    • Судебной экспертизы по проверке отчета об оценке другого оценщика.


    Огромная территория России занята заводами и фабриками, поэтому многочисленные участки земли относятся к категории земель промышленного назначения или назначения, которое предполагает размещение промышленных объектов в будущем. Промышленные предприятия, владеющие активами в виде земли, на которой располагаются производственные объекты, имеют потребность в оценке земель промышленности. В целях защиты финансовых интересов промышленных компаний оценщики проводят независимую высокопрофессиональную оценку земель предприятий различных отраслей: промышленных, транспортных, энергетических, связи, радио- и телекоммуникационных, информатики, земель, космической отрасли, оборонных, безопасности и земель иного спецназначения.


    Бескрайние просторы с преобладанием равнинной поверхности способствуют развитию сельскохозяйственных отраслей. В таких условиях активно развивается рынок сельскохозяйственных земель и растет число сделок по аренде земельных участков для ведения сельского хозяйства. Ни одна сделка с земельными участками, предназначенными для сельскохозяйственного производства, не может обойтись без точной оценки стоимости. Земельный Кодекс РФ (ст. 77 п. 1) определил понятие «земли сельскохозяйственного назначения», как земли, находящиеся вне границ населенного пункта и не только предоставленные для сельскохозяйственных нужд, но и предназначенные для этого. Как следует из Земельного Кодекса (ст. 77 п. 2), в составе земель сельхозназначения различаются сельскохозяйственные угодья, земли под внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями, водными объектами и защитными лесополосами, а, кроме того, под различными строениями, зданиями и сооружениями, которые используются в сельскохозяйственном производстве и первичной переработке сельхозпродукции.
    Стоимость земли сельхозназначения зависит от множества факторов:

    • место расположения земельного участка;
    • площадь земельного участка;
    • геометрическая форма и ландшафт земельного участка;
    • тип почвы;
    • наличие или отсутствие на участке защитных лесополос, деревьев и кустарников;
    • наличие строений, внутрихозяйственных дорог и коммуникаций.


    Прежде чем приступать к оценке городских земель, нужно определить категорию, к которой они относятся. Под термином «земли поселений» Земельный Кодекс Российской Федерации (ст. 83 п. 1) признает землями населенных пунктов те, которые предназначаются и используются под застройку и развитие. При оценке стоимости данной категории земель особое значение придается следующим факторам:

    • место расположения населенного пункта (близость к другим населенным пунктам, расположению в черте города, и др.);
    • наличие инженерных сетей на оцениваемом земельном участке;
    • развитость инфраструктуры;
    • целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование;
    • близость леса и наличие водоема;
    • доступность транспортного сообщения.


    Методика государственной оценки земель особо охраняемых территорий и объектов разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. На 1 января 2004 г., по данным Роснедвижимости, было оценено 8 032,5 тыс. га земель особо охраняемых территорий и объектов из 34180,9 тыс. га, т.е. 23,5 %. Указанную методику применяют для определения кадастровой стоимости земельных участков следующих видов разрешенного использования:

    • земли рекреационного назначения;
    • земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
    • природоохранного назначения;
    • пригородных зеленых зон;
    • историко-культурного назначения;
    • земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы;
    • особо ценные земли.


    В случаях определения рыночной стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности кадастровую стоимость указанных земельных участков устанавливают в процентах от их рыночной стоимости.


    Земельный Кодекс РФ (ст. 101 п. 1) относит к категории земель лесного фонда земли, на которых произрастает лесная растительность или они предназначены для лесных посадок (вырубки, участки после лесных пожаров, прогалины, редины и т.д.) и отведенные под лесное хозяйство земли дорог, просек, болот и т. (то есть, нелесные земли). Стоимость земель лесного фонда зависит от множества факторов:

    • место расположение земельного участка;
    • площадь земельного участка;
    • геометрическая форма и ландшафт земельного участка;
    • тип почвы;
    • наличие строений,
    • тип лесных насаждений;
    • транспортная инфраструктура.


    Все эти особенности принимаются во внимание нашими оценщиками и учитываются при расчете стоимости участка земель лесного фонда.


    К землям запаса относятся земли, владение или пользование которыми прекращено и которые на момент их учета не подлежат налогообложению. К таким землям относятся как освоенные, так и непригодные к использованию и неосвоенные земельные участки. Кадастровая оценка земель запаса определяется путем умножения кадастровой стоимости земель по видам угодий, входящих в состав налогооблагаемых категорий, таких как земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, на понижающие коэффициенты, учитывающие затраты на вовлечение земель запаса в хозяйственный оборот. Кадастровая оценка земель запаса осуществляется в два этапа. На первом этапе определяется кадастровая стоимость 1 га земель запаса на уровне административного района. На втором этапе определяется кадастровая стоимость конкретного земельного участка, при этом учитывается временной интервал, в течение которого участок не вовлекался в хозяйственный оборот, а также инженерно-геологические условия для строительства на этом участке и местоположение земельного участка.


    Сервитут является обременением участка земли, не лишающим прав собственности землевладельца, который по-прежнему может распоряжаться своим имуществом. Такое обременение может возникать:

    • когда есть необходимость в обеспечении прохода или проезда через соседский участок;
    • когда существует необходимость прокладки кабелей по участку соседа и обслуживания линий электропередач;
    • когда нужно провести другие коммуникации и разместить межевые, геодезические и дорожные знаки и в ряде других случаев.


    Одним из нюансов обременения является то, что землевладелец использует свой участок с некоторым ущемлением его прав. И по причине этих неудобств землевладелец вправе требовать компенсации. В соответствии с Земельным Кодексом РФ обременение земельного участка сервитутом может быть установлено двумя способами:

    • по взаимному и добровольному соглашению землевладельцев;
    • по решению судебной инстанции либо согласно правовым нормам.


    Сервитут на земельный участок (например, для инженерных сетей или других отношений), как и право собственности, подлежит государственной регистрации с выдачей официального документа. Способ произведения оценки достаточно трудоемкий и многообразный. При расчете стоимости обременения учитывается оценочная стоимость участка, принимая во внимание упущенную выгоду, которая возникает в связи с возникновением ограниченного права. При оценке также используются другие факторы, способные точно определить стоимость оплаты за пользование чужим участком. Так, оценивая соразмерную компенсацию за обременение, принимается во внимание вид сервитута:

    • Если обременение носит частный характер, то оценка осуществляется по соглашению сторон, либо в порядке судебного разбирательства.
    • При публичном сервитуте, ввиду целей его установления, обременение должны быть минимальными, не затрагивающими интересов землевладельца.


    Существует классификация сервитутов на земельный участок в зависимости от срока действия:

    • Срочный – с установлением конкретного периода действия;
    • Бессрочный – носит постоянный характер без определения срока установления.


    Земельный Кодекс РФ (ст. 102 п. 1) закрепил за землями водного фонда те территории, которые покрыты водными объектами (морями, реками, озерами, заливами, прудами, водохранилищами, бассейнами, устьями, притоками и др.), а также гидротехническими (и иными) сооружениями, построенными на них. Из-за неразвитости законодательства и ограниченного оборота данных земель, их оценке отводится особое место. Отсутствие методических рекомендаций по оценке земель водного фонда создает определенные сложности для работы экспертов-оценщиков.


    Для проведения оценки земель независимому эксперту необходимо предоставить следующие правоустанавливающие документы:

    • договор купли-продажи земельного участка;
    • договор аренды, акт приемки-передачи земельного участка в аренду;
    • документ об оплате сделки;
    • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
    • кадастровый план и выписка из кадастрового паспорта на земельный участок.


    По вопросам оценки стоимости земельного участка для дальнейшего оспаривания, а также по другим вопросам Вы можете обращаться непосредственно к нам. Наша компания оказывает как платные, так и бесплатные консультационные услуги в широком спектре земельных правоотношений.


    Согласно статистике за первые месяцы 2016 года, чаще всего проводится оспаривание кадастровой стоимости именно земельных участков. У наших юристов Вы можете получить ответы на все интересующие Вас вопросы, в том числе:

    • Какие документы подавать в Комиссию по оспариванию при Росреестре;
    • Обязательна ли процедура досудебного урегулирования спора (то есть обращение в Комиссию);
    • Кто является ответчиком в суде;
    • Предоставляет ли местная Администрация отчет о стоимости земли со своей стороны (например, если кадастровую стоимость оспаривает арендатор);
    • Важна ли дата проведения оценки для суда;
    • Сколько раз можно оспаривать текущую кадастровую стоимость;


    Расценки за услуги по оспариванию кадастровой стоимости варьируются в зависимости от разных факторов. Так, например, в небольших компаниях, стоимость услуг рассчитывается в зависимости от размера земельного участка, согласно таблице


    № п/п Размер земельного участка в сотках Стоимость услуг (руб.)
    1 1 – 10 26 000
    2 11 – 20 31 000
    3 21 – 50 37 000
    4 до 100 (до 1 га) 44 000
    5 101 – 500 (1 – 5 га) 56 000
    6 501 – 2 000 (5 – 20 га) 78 000
    7 2 001 – 10 000 (20 – 100 га) 111 000
    8 свыше 10 000 (от 100 га) по договоренности