Аренда квартиры с её последующим выкупом

Съём жилья — самый доступный способ получить крышу над головой без единовременного вложения значительных средств. Но едва ли не каждый съёмщик волей-неволей да задумается о сумме, вложенной в аренду. Ипотечные выплаты сравнимы с арендной платой, но для многих непреодолимым барьером становится довольно крупный первоначальный взнос. А без него остаётся единственный, хотя и встречающийся крайне редко, вариант — снять недвижимость во Владивостоке с возможностью последующего выкупа.

Говорить о какой-либо статистике или перспективах таких сделок не имеет смысла, слишком уж редки предложения подобного рода. Во-первых, владелец квартиры обычно имеет на неё определённые долгосрочные планы: вложение капитала, будущее жильё для выросших детей и т. д. Если же таких планов нет, квартира просто продаётся.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры под выкуп – идеальное решение для тех, кто хочет приобрести отдельную жилплощадь, но не имеет возможности сразу оплатить ее полную стоимость. Данный вид аренды позволяет покупателю подобрать для себя оптимальный вариант жилья и постепенно выкупить его на выгодных для себя условиях. Платежи осуществляются ежемесячно небольшими суммами – через определенное время арендатор приобретет все права на квартиру.

Покупка новой квартиры часто сопровождается кредитами и долгами. Именно поэтому приобрела популярность услуга аренды квартиры с правом выкупа. В результате этого собственник выплачивает стоимость недвижимости постепенно, на выгодных для себя условиях. Воспользовавшись данной услугой, нет необходимости постоянно снимать квартиру и ежемесячно выплачивать фиксированную сумму арендодателю – на эти деньги реально приобрести собственное жилье.

Аренда с последующим выкупом

Случай из практики. Как-то ко мне пришел клиент с заданием найти несколько вариантов однокомнатных квартир своему пожилому отцу в определенном районе в аренду с последующим выкупом. Обзванивая несколько дней подряд продавцов квартир в этом районе, я поняла, что это все равно , что искать иголку в стогу сена. Продавцы дружно отвечали категоричным отказом.

Аренда с последующим выкупом. Когда на эту сделку идет продавец. Она ему может быть выгодна в том случае, если ему не срочно нужны деньги, либо ему срочно нужна только определенная часть стоимости квартиры. На мой взгляд, эта сделка не выгодна продавцу. Видимо, продавцы думают точно также, поэтому эти сделки крайне редки на рынке Санкт-Петербурга. И интересуются ими в основном покупатели, у которых нет сразу всей суммы для покупки недвижимости. Как правило, это покупатели из других регионов, которые хотят въехать в квартиру, а потом неспешно продавать свою недвижимость в провинции.

Аренда квартиры с последующим выкупом

В целом, количество возможных осложнений при такой сделке (в особенности, для продавца-сдавателя) делает понятным штучность аренды с выкупом. Но ошибкой было бы считать, что арендатор-покупатель ничем не рискует. Важно, что договор аренды с последующим выкупом не регистрируется. «Интересная ситуация может получиться, если например продавец-арендодатель внесет квартиру в качестве залога по кредиту, – говорит Александр Пыпин. – Тогда к моменту сделки (предполагаемого перехода собственности. – Прим. ред.) может оказаться, что квартира в залоге у банка, и сделка не может быть зарегистрирована. От этого покупателя-арендатора может спасти, например, регистрация в квартире (тогда банк при оформлении залога заинтересуется, «кто эти люди»), но продавец не обязан соглашаться на регистрацию кого-либо в своей квартире».

Интересное:  Детский билет со скольки лет на автобус

Вообще же аренда квартиры с последующим выкупом может быть выгодна ее владельцу в том случае, если совокупный денежный поток от такой сделки для него окажется выше, чем поток без такой сделки, рассуждает эксперт: «Например, он может продать квартиру сейчас и положить деньги в банк и получать доход. То есть «продать» квартиру с выкупом он должен за сумму, равную текущей рыночной цене квартиры, плюс доход по вкладу за время аренды (выкупа) квартиры. Соответственно эта сумма делится на ряд арендных платежей, которые и будет вносить покупатель. Фактически для покупателя это аналог ипотеки, с той только разницей, что процент по ипотечному кредиту значительно выше, чем по банковскому депозиту. Происходит это за счет того, что из сделки убирается посредник в лице банка».

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Аренда квартиры с правом выкупа

Чаще всего продают комнату в квартире тогда, когда недвижимость достается в наследство и распределяется поровну между несколькими наследниками. В результате люди сталкиваются с тем, что и жить под одной крышей не весьма комфортно, и продать проблемно. Тогда самым разумным решением является продажа своей части другим владельцам или третьим лицам.

Это могут быть семьи, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий — им предоставится возможность поменять, к примеру, двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. Также это доступный вариант для тех, у кого вовсе нет своего жилья. Выплачивать квартиры нужно в течение 15 лет при выгодной годовой процентной ставке — 3 %.

Аренда квартиры с выкупом становится альтернативой ипотеке в Барнауле

«Чаще всего такой механизм актуален для владельцев нескольких квартир, для тех, кто меняет место жительства, покупает помещение в рассрочку от застройщика. Владельцам единственного жилья это не так выгодно. А вот объекты, продающиеся таким образом, часто уже реализовывались несколько лет, имели завышенную цену или относились к категории неликвида».

Факт популярности подобных сделок подтверждает юрист Лидия Федорова. По ее словам, после резкого скачка доллара в 2021 году многие потратили свои сбережения, но не смогли больше создать финансовую подушку, и теперь вынуждены обращаться аренде с выкупом.

Аренда квартиры с правом выкупа — как заключить договор

  • отсутствие конкретной формы договора;
  • слабая правоприменительная практика;
  • высокая вероятность изменения первоначальных условий;
  • переход прав собственности планируется в отдаленном будущем;
  • форма договора аренды с последующей реализацией имущественного объекта не предусмотрена положениями гражданского законодательства. Если владелец собственности решит привлечь для решения личных задач заемные средства, то он может предложить финансовому учреждению залог в виде квартиры.
Интересное:  Можно ли получить справку о пенсии в мфц

Аренда с последующей передачей прав собственности представляет собой некий пробный шар, который покупатель забрасывает в «лузу» будущей сделки. Если качество шара соответствует представлениям арендатора о собственном жилье, то арендные отношения завершаются приобретением имущественного объекта, если нет, то арендатор ищет иные варианты обеспечения собственной потребности в квадратных метрах.

Полезно знать

Первый платеж по выкупу квартиры, которая арендуется, должен быть внесен не позднее истечения срока в 1 календарный год с момента заключения арендного договора с дальнейшим выкупом квартиры. Цена недвижимости, находящейся в аренде с правом выкупа, может быть выплачена, как в первый платеж, так и до срока окончания действия арендного договора с правом выкупа. Если полная стоимость жилплощади погашается арендатором досрочно, и арендатор не имеет никаких обязательств перед человеком, у которого он снимал данную жилплощадь, то право собственности на квартиру оформляется до срока завершения действия арендного договора с правом выкупа жилой площади. Но обязательным условием преждевременного получения прав собственности на это жилое помещение является полное соглашение обеих сторон, подписывающих договор аренды с правом последующего выкупа недвижимости. При этом оно обязательно должно быть оформлено документально, то есть подписывается еще одно соглашение, в котором указывается, что прежние хозяева не имеют к вам никаких претензий, а вы перед ними – обязательств. Этот документ является атрибутом подписания основного арендного договора с дальнейшим выкупом жилой площади.

Подписание такого договора не предполагает передачи прав собственности на арендуемую квартиру до погашения полной ее стоимости и регистрации прав владения на нее, в соответствии с законом. Стоимость выкупной недвижимости вычисляется по ее оценке независимыми экспертами или результатами аукциона. Человек, который арендует данную жилую площадь, должен в обязательном порядке вносить полную арендную плату и платежи по выкупу данной квартиры. Оплата аренды недвижимости осуществляется каждый месяц, а платежи по выкупу квартиры – в конце каждого квартала. Обязательным пунктом в выкупе квартиры, которая находится в аренде, является то, что срок выкупа квартиры не должен быть больше срока по арендному договору.

Аренда дома или квартиры с последующим выкупом

  1. Жилье не в собственности. Пока дом в аренде, продавец может делать с ним все, что считает нужным: продавать, отдавать в дар, завещать. Договор найма может быть расторгнут продавцом в любое время. Он может дать отказ по поводу возврата выплат, тогда придётся обратиться к суду.
  2. Резкое повышение платы за аренду продавцом и общей стоимости при указании этого в документе.
  3. Составление договора с наследниками при кончине продавца. При этом не всегда могут быть достигнуты те условия, что были ранее. Помимо этого, придётся решать вопрос с уже выплаченными суммами. Например, если продавец уже истратил средства, и наследник не получил причитающего, то он может дать отказ по поводу включения средств в стоимость жилья.
  4. Отъем жилья при неуплате продавцом аренды или объявлении его банкротом.
  • местоположение квартиры не на последнем этаже, в том случае если дом является многоквартирным;
  • неаварийное состояние и неиспользование дерева в качестве материала для стройки здания;
  • площадь кухонного помещения не меньше 6 кв.м;
  • присутствие по соседству школ, дошкольных учреждений и хотя бы одной остановки для автобуса.