Оформление сделки: алгоритм профессионалов

  • Подлинность документов собственника, удостоверяющих его право на это жилье.
  • Выписка из домовой книги с указанием всех, кто когда-либо проживал.
  • Наличие обременений на квартиру (арест, судебный запрет).
  • Не находится ли жилье в залоге.
  • Не сдана ли квартира в долгосрочную аренду.
  • История всех сделок с приобретаемой недвижимостью и их законность.

Гарантийным обязательством от покупателя служит предварительный договор о внесении аванса или задатка (до 5% от цены квартиры). В документе надо точно определиться с термином, так как при изменении планов продавца авансовый платеж он вернет идентичной суммой, а задаток — умноженной вдвое.

Процедура оформления покупки квартиры

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Купля-продажа квартиры в МФЦ

  • Паспорта (оригиналы и копии всех основных страниц);
  • Свидетельство, подтверждающее факт собственности (регистрацию);
  • Три экземпляра договора о купле;
  • Бумаги о передаче недвижимости в собственность нынешнего владельца путём дарения, приватизации или наследования;
  • Если хозяин квартиры женат/замужем, требуется свидетельство о браке и согласие партнёра (мужа или жены). Если речь идёт о покупке, такой необходимости нет. В соответствии с действующим законодательством, жилая площадь автоматически делится между супругами пополам. Вдовцы и вдовы предъявляют оригинал свидетельства о смерти. При разводе также нужны бумаги о расторжении брака;
  • Невозможно продать жилплощадь, на которой прописан несовершеннолетний, не получив на это разрешение контролирующих организаций. Их представители проверяют, получит ли ребёнок достойные условия жизни после того, как покинет квартиру, не будут ли новые условия хуже;
  • Для коммуналок нужны согласия других жильцов, подтверждающие то, что они не претендуют на долю собственности, если её продают тому, кто в этом помещении не проживал ранее;
  • Если оформление поручается третьему лицу, на его имя покупатель и продавец оформляют доверенности;
  • Требуется квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

Одним из удобных и безопасных способов является продажа квартиры через МФЦ – многофункциональные центры, предлагающие населению ряд муниципальных и государственных услуг. Порядок действий всегда указан на стендах. Если что-то не понятно, вежливые сотрудники всегда проконсультируют.

Продажа квартиры через нотариуса

  • Первый этап — подписание Предварительного договора с условиями и сроками продажи, и сбор пакета документов для нотариуса
  • Второй этап — подписание Договора купли-продажи участниками сделки и удостоверение их подписей нотариусом
  • Третий этап — подача заявлений в Росреестр о переводе и регистрации права на Покупателя

Ведь на период подготовки пакета документов для нотариуса необходимо скрепить отношения между продавцом и покупателем Предварительным договором, а после подписания Договора купли-продажи и удостоверения его нотариусом необходимо зарегистрировать переход права собственности на нового владельца в Россреестре.

Интересное:  Договор купли продажи 2021 транспортного средства

Порядок оформления договора купли-продажи квартиры через МФЦ

  1. Паспорта участников сделки.
  2. Правоустанавливающий документ от продавца: договор купли-продажи (ранее заключенный), свидетельство о наследстве или приватизации и пр.
  3. Документ, подтверждающий право распоряжаться квартирой продавцу: свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП/ЕГРН.
  4. Выписку из ЕРГН, подтверждающую права собственности продавца и отсутствие обременений в отношении недвижимости.
  5. Техплан и экспликацию помещения из БТИ.
  6. Справку об отсутствии прописанных лиц (если таковые есть необходимо прописать в договоре сроки снятия с регистрационного учета после перехода прав собственности к покупателю).
  7. Справку об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ (если долги имеются, то необходимо прописать в договоре условия погашения задолженности: например, продавцом из полученного аванса от покупателя).
  8. Согласие супруги на продажу квартиры (если она была куплена в период брачного союза).
  9. Согласие Органов Опеки и Попечительства на сделку (если в квартире в качестве собственника числится несовершеннолетний).
  10. Письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников (если продается доля в квартире).
  11. Нотариальную доверенность на подписание договора и участие в перерегистрации прав (если продавец или покупатель не могут лично участвовать в сделке и приехать в МФЦ).
  1. Процедура госрегистрации прав займет больше времени, что связано с необходимостью доставки документов курьерской службой до Росреестра. Сроки продлеваются на 2-3 дня.
  2. За составление договора необходимо будет заплатить. Причем, услуги юристов из МФЦ могут стоить дороже, чем в сторонних юридических компаниях. Стоимость договора купли продажи в МФЦ может составлять 5-10 тыс.р. Именно ценовой аспект является причиной того, что за договором в центр обращаются достаточно редко.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры: самая подробная инструкция

Иногда продавец просит в договоре указать более низкую цену, чем та, которая передана фактически. Обычно это делается с целью избежать уплаты налогов. Дело покупателя – соглашаться ли на это предложение. Ведь если ситуация обратиться не в его пользу, и придется обратиться в суд, то с продавца удастся взыскать назад только ту сумму, которая указана в договоре.

  • заявление о госрегистрации сделки;
  • подписанный всеми сторонами договор купли-продажи и акт приема-передачи;
  • кадастровый паспорт, поэтажный план дома, экспликация квартиры (технический паспорт из БТИ);
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • копии паспортов всех человек, участвующих в сделки, или копии учредительных документов, если в сделке участвует юридическое лицо;
  • нотариально заверенная доверенность, если вместо одного участника сделки выступает его представитель.

Продажа квартиры

После того, как найдется покупатель, которого удовлетворит и Ваша квартира, и Ваши условия, Вы заключаете предварительное соглашение (необязательно, но дает определенные гарантии, как покупателю, так и продавцу) о продаже квартиры, где прописываются обязательства сторон, сроки совершения сделки, состояние продаваемого объекта недвижимости и прочие необходимые нюансы. Альтернативой такому соглашению может служить соглашение о задатке.

Если Вы решили собирать документы самостоятельно, то, в первую очередь, Вам необходимо посетить Бюро технической инвентаризации (БТИ). Специалисты БТИ предложат Вам на выбор несколько сроков предпродажной подготовки техпаспорта и справки: от 1 дня до 1 месяца. В зависимости от выбранного срока, Вам выпишут квитанцию на оплату услуг с соответствующей тарифу суммой. После оплаты квитанций в банке, необходимо будет вернуться в БТИ и отдать их специалистам. После этого Вам выдадут расписку и назначат дату выдачи готовых документов.

Интересное:  Претензия образец по каско образец

Как быстро оформить куплю-продажу недвижимости: алгоритм сделки

Если всё в порядке, но сделку сразу заключить нельзя (например, покупатель пока не получил всю необходимую для приобретения квартиры сумму), то по обоюдному согласию может передаваться задаток – обычно около 100 тысяч рублей. При передаче денег необходимо заключить договор задатка, в котором должно быть обязательно указано, в какой срок стороны составят и подпишут основной договор. Деньги нужно передавать под расписку, желательно в присутствии свидетелей.

Нужно быть внимательным, если продавец просит указать в договоре более низкую цену, чем та, за которую фактически продана квартира. Обычно это делается с целью заплатить меньший подоходный налог. Для покупателя согласие на проведение такой махинации может обернуться неприятными последствиями:

Продажа доли в квартире: ситуации и нюансы

При этом продавец вправе по истечении месяца с момента извещения других собственников осуществить продажу любому лицу, или до истечения этого срока, но при условии предоставления нотариусу отказов всех других собственников от покупки (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама сделка должна проводиться у нотариуса (ФЗ-122).

Перед визитом к нотариусу нет необходимости готовить доверенность самостоятельно (либо скачивать ее с какого-либо сайта) — все будет сделано в нотариальной конторе. Следует лишь определиться, какие именно действия доверяются (полная доверенность, безотзывная, с правом получения денежных средств или нет и т.д.).

Порядок оформления купли-продажи квартиры

  • приобретение жилой площади у строительной компании может происходить только при наличии разрешения на строительные работы, документального подтверждения покупки или аренды участка земли, на котором располагается новостройка;
  • если квартира приобретается в ипотеку, то необходимо обратиться в банковскую организацию для получения одобрения, нередко, даже при соблюдении всех условий программы, банк отказывает в выдаче средств;
  • если происходит передача аванса или задатка, то требуется составление соответствующего договора, в нем указывают предмет сделки, паспортные сведения обеих сторон правоотношений, стоимость квартиры, сроки оформления купли-продажи, а также сумма, вносимая в качестве предоплаты;
  • если со стороны продавца действует лицо с доверенностью, то важно убедиться, что она оформлена правильно, внимательно изучите полномочия, которыми обладает доверенный человек;
  • нередко продавец просит указать в договоре стоимость ниже, чем на самом деле, это необходимо для того, чтобы избежать уплаты налога, поскольку он не уплачивается, если стоимость жилья менее 1000000 руб., этого делать категорически не рекомендуется, поскольку при обращении в суд с иском о расторжении сделки, удастся взыскать только те средства, которые указываются в соглашении.
  • запросить справки из наркологического и психиатрического диспансера, чтобы убедиться – гражданин не состоит в них на учете;
  • получить справку из суда о том, что продавец (покупатель) не лишены дееспособности;
  • если сделка осуществляется по доверенности, необходимо убедиться в её действительности, побеседовать непосредственно с доверителем;
  • запросить в Росреестре справку о собственниках, чтобы убедиться – никакие лица не могут оспорить сделку в суде и добиться её признания ничтожной;
  • если были проведены перепланировки, они обязательно должны быть узаконены в порядке, предусмотренном государством.